Россиянам объяснили действия в случае, если пенсионерка требует вернуть проданную квартиру

В Госдуме прокомментировали возможное увеличение пенсионного возраста

StolicaMedia, 1 декабря. В различных регионах России наблюдается рост случаев, когда пожилые владельцы жилья, спустя месяцы после совершения сделки, заявляют о мошенничестве и пытаются вернуть квартиру через суд. В результате, добросовестный покупатель, который выполнил все условия и оплатил недвижимость полностью, рискует остаться и без жилья, и без средств. Власти и юристы уже разъяснили, как работают подобные схемы, почему суды нередко принимают сторону пенсионеров и какие действия может предпринять россиянин, если продавец решит вернуть проданное жилье.

Почему растет количество возвратов проданных квартир

В последние годы суды все чаще рассматривают иски от бывших владельцев квартир пенсионного возраста. Процесс выглядит следующим образом: сделка проходит через нотариуса, покупатель проверяет документы, оплачивает стоимость квартиры, подписывает договор и регистрирует право собственности. Пожилая продавщица получает деньги и, как правило, уходит, снимается с учета, иногда покупает новое жилье или переводит средства. Спустя некоторое время она обращается в правоохранительные органы или сразу в суд, заявляя, что стала жертвой мошенничества, и требует отмены договора. Новый собственник в одно мгновение становится ответчиком и осознает, что его дом может быть отобран в любой момент.

Депутаты и эксперты предупреждают, что широкое распространение такой практики подрывает доверие как к рынку вторичного жилья, так и к судебной системе. Люди, которые копят деньги на приобретение квартиры годами, теряют уверенность в том, что после регистрации сделки в Росреестре их собственность действительно защищена. В ответ на растущие жалобы власти обсуждают реформы, которые должны защитить как пенсионеров, так и покупателей.

Позиция Госдумы

Председатель комитета Госдумы по труду, социальной политике и делам ветеранов Ярослав Нилов предложил усилить контроль за сделками с учетом возраста продавцов. Как он отметил в своем Telegram-канале, в России необходимы дополнительные механизмы, позволяющие государству проверять перед продажей квартиры, насколько человек осознает последствия своих действий. Это касается не формальной справки, а реального подтверждения дееспособности.

Нилов направил обращения к генпрокурору России Александру Гуцану и заместителю председателя правительства Дмитрию Григоренко с предложением подключить к таким сделкам Росреестр и соответствующие медицинские учреждения, чтобы минимизировать риск признания договора недействительным после регистрации.

Похожее письмо отправила председатель комитета Госдумы по развитию гражданского общества Яна Лантратова. Документы были направлены в Генпрокуратуру и Минюст России, чтобы защитить добросовестных покупателей. В беседе с Telegram-каналом «Что делать?» (18+) она упомянула о значительных социальных последствиях. По её словам, целые семьи оказываются в затруднительном положении, вынуждены покидать жильё и снимать новое, оставаясь с ипотекой и долгами. Увеличивается количество бездомных, усиливается недоверие к сделкам. Мошенники используют уязвимость пенсионеров, что усугубляет проблему.

«Суды массово удовлетворяют такие иски, оставляя добросовестных покупателей без жилья и иногда без возврата уплаченных средств. Сложившаяся ситуация подрывает доверие как к институту регистрации прав, так и к судебным органам, отмечают эксперты», — отметила Лантратова.

«Период охлаждения» на 7 дней

Председатель Госдумы Вячеслав Володин предложил временную меру — семидневный «период охлаждения». По его словам, неделя после продажи квартиры позволит защитить как покупателей, так и пожилых продавцов. Таким образом, после подписания документов деньги покупателя будут находиться на специальном счете и не смогут быть переведены или сняты в течение семи дней. За это время продавец сможет окончательно подтвердить свое решение о продаже. Этот подход, подчеркнул Володин, поможет снизить риск мошенничества и предотвратить имущественные потери как покупателей, так и продавцов.

Володин отметил, что особенно часто подобные схемы, при которых покупатели остаются без квартиры и денег, происходят с участием пожилых людей. Согласно данным Росреестра, только в 2024 году более трех тысяч сделок с участием пенсионеров были признаны недействительными, а за два года количество аннулированных продаж увеличилось на 20%. 

Мошенники и реальные риски

Заслуженный юрист России, доктор юридических наук, профессор Иван Соловьев в разговоре с RT (18+) отметил, что в судах находятся десятки подобных дел. Он добавил, что мошеннические группы часто используют такие ситуации. Пенсионеры становятся «ширмой». Покупатель рискует потерять не только жильё, но и средства, вложенные в ремонт, налоги, услуги посредников. 

При этом взыскать деньги с пожилого человека почти невозможно — у него может не быть ни активов, ни доходов. Согласно российскому законодательству, именно на покупателе лежат риски в случае обмана продавца во время сделки с недвижимостью. Государство лишь фиксирует переход прав собственности, не гарантируя, что продавец через год не заявит о «состоянии» или «давлении». Как отметила директор портала «Всеостройке.рф» (18+) Светлана Опрышко в беседе с RT, суды в первую очередь оценивают дееспособность продавца. Если медицинская экспертиза подтверждает, что человек мог быть введен в заблуждение, сделку аннулируют.

Даже если продавец не состоит на учете в ПНД и выглядит здоровым, суд может признать, что в момент сделки он находился под сильным влиянием или стрессом. Для отмены договора достаточно выводов экспертизы и показаний свидетелей.

Специалист по национальной безопасности Нанэ Затикян в разговоре с ИА StolicaMedia пояснила, что теоретически покупатель имеет право на возврат средств. На практике это почти невозможно. Деньги обычно уже переданы мошенникам, а у пенсионера нет имущества, которое можно арестовать.

Судебный юрист Арсен Хачатрян подтвердил, что в 99% случаев вернуть деньги не удается. Их могли уже перевести мошенникам или потратить. 

Как снизить риск оказаться в подобной ситуации

Советы риелторов и юристов. Покупателям рекомендуется:

• обязательно встречаться с продавцом лично;
• обращать внимание на поведение, мотивацию и состояние человека;
• насторожиться, если пожилой собственник постоянно переписывается или разговаривает по телефону;
• внимательно изучить цену квартиры — заниженная стоимость почти всегда сигнализирует о проблемах;
• избегать сделок по доверенности;
• запрашивать медицинские справки у продавца с его согласия.

Юристы подчеркивают, что даже самые тщательные проверки не гарантируют полной безопасности.

Есть ли шанс сохранить квартиру? 

Несмотря на печальную статистику, есть случаи успешной защиты прав покупателя. Один из таких примеров — дело из Якутии, которое вызвало большой резонанс.

Пенсионерка продала квартиру, прошла все этапы сделки, получила деньги, выписалась. Позже она утверждала, что её заставили мошенники. Суд первой инстанции вернул ей жилье, но Верховный суд Якутии отменил это решение.

Почему? Дело в том, что женщина совершила ряд осмысленных действий, подписывая несколько договоров, получая деньги и освобождая квартиру. Экспертиза подтвердила её дееспособность на момент сделки. Кроме того, обвинения против покупателей оказались недоказанными. Вскоре после сделки она подала заявление о банкротстве, что выглядело как попытка воспользоваться ситуацией. Этот случай стал одним из немногих примеров, когда покупатель смог сохранить своё жилье.

Как распознать продавца, находящегося под давлением мошенников

Юристы советуют обращать внимание на следующие признаки:

• собственник продает жилье по доверенности;
• постоянно общается с кем-то по телефону или переписывается;
• путается в деталях и причинах продажи;
• избегает встреч или спешит завершить сделку;
• подписывает документы, не читая;
• берет «свежие» микрозаймы перед продажей квартиры.

Что делать, если пенсионерка хочет вернуть проданную квартиру

Если пенсионерка после продажи квартиры заявляет о желании вернуть жилье, необходимо действовать быстро и последовательно. В первую очередь важно прекратить любые попытки неформального общения. Не стоит затягивать разговоры, давать обещания, соглашаться на «мирные беседы» или пытаться что-то объяснять — каждое слово может быть использовано против вас в суде. На данном этапе лучше ограничиться сдержанными и корректными ответами и переключить ситуацию в юридическую плоскость.

Следующий шаг — как можно быстрее привлечь юриста, специализирующегося на спорах по недвижимости. Такие дела сложны, часто затяжные и требуют грамотной подготовки доказательств. Чем раньше юрист вступит в дело, тем выше вероятность сохранить квартиру. Он поможет собрать необходимые документы, подать нужные ходатайства и правильно выстроить стратегию защиты.

Покупателю необходимо заранее подготовить полный пакет доказательств своей добросовестности. Это может включать переписку с пенсионеркой, подтверждение оплаты, договоры, нотариальные бумаги, данные о выписке продавца, сведения о получении ключей, фиксированные встречи, осмотры и любые аудио- или видеозаписи общения. Такой пакет важен для демонстрации суда, что сделка проходила открыто, честно и без давления на продавца.

Обязательным элементом защиты становится требование о проведении судебной психолого-психиатрической экспертизы, которая оценивает состояние продавца именно на момент подписания договора. Суд может признать сделку недействительной только если будет доказано, что в этот момент пенсионерка не понимала сути происходящего. Без такой экспертизы практически невозможно выиграть подобные дела, поэтому требование её провести — важный элемент стратегии.

Покупатель должен доказать, что пенсионерка действовала осознанно на всех этапах: приходила на встречи, подписывала несколько документов, получала деньги и распоряжалась ими, сама освободила квартиру и снялась с регистрационного учета. Если бы она действительно была под давлением, то могла бы сообщить об этом нотариусу, риелтору или другим участникам сделки, однако этого не произошло. Этот момент важно подчеркнуть в суде.

Если пенсионерка утверждает, что стала жертвой мошенников, необходимо добиваться возбуждения уголовного дела. Это позволит изменить акцент с покупателя на поиск реальных преступников. Очень часто продавцы не могут предоставить ни одного подтверждения обмана, и отсутствие доказательств работает в пользу покупателя.

Также важно финансовое поведение продавца после сделки. Если она тратит деньги, оформляет кредиты, подает заявление о банкротстве, меняет показания или пытается скрыть какую-либо информацию, это может указывать на злоупотребление правом. Суд учитывает такие моменты, поскольку они показывают попытку использовать закон в своих интересах и извлечь выгоду из собственных действий.

Ранее ИА StolicaMedia сообщало, что был предложен способ защиты сделок с недвижимостью от мошенников в России. На первый взгляд, все выглядит как стандартная сделка. Однако все чаще происходит иначе — вместо переезда люди сталкиваются с судебными разбирательствами, долгами и разрушенными планами.