Бизнес #Недвижимость Москвы и области StolicaMedia 
10:20 Бизнес #Недвижимость Москвы и области недвижимость
Фото: Евгений Кулешов, ИА PrimaMedia.ru StolicaMedia Написать автору Нашли опечатку? Ctrl+Enter Названы районы Москвы с самым сильным падением цен на вторичку
StolicaMedia, 9 апреля. Ситуация на рынке новостроек в Москве в 2026 году претерпела значительные изменения. Вследствие высокой стоимости ипотеки, возрастания цен на строительные материалы и нехватки рабочей силы люди стали более осторожно подходить к выбору застройщика. Доверие к обещаниям снизилось — теперь важнее, как на самом деле ведется строительство. Одни компании оказываются в суде и останавливают рабочие процессы, другие постоянно переносят сроки, а третьи сдают квартиры с недоделками и проблемами. Поэтому выбор жилья в Москве и Подмосковье сегодня — это не только вопрос цены и района, но и рисков. ИА StolicaMedia проанализировало текущее состояние строительного рынка.
Рынок больше не прощает ошибок
Строительная отрасль столицы за последние два года претерпела заметные изменения. Если раньше задержки в сдаче объектов часто объяснялись сбоями в логистике, скачками цен на материалы и последствиями внешних ограничений, то к 2026 году стало понятно, что проблема носит более глубокий характер. На первый план вышли нехватка рабочей силы на объектах, сбои в работе подрядчиков, трудности с согласованием необходимых процедур и падение управляемости проектов у компаний, которые слишком быстро увеличивали объемы.
В результате рынок все больше делится на три уровня риска. В первую группу входят застройщики, у которых перенос сроков является признаком системного кризиса. Во вторую группу попадают крупные компании, способные завершить строительство, но не всегда успевающие в срок и обеспечивающие безболезненную передачу квартир. Третья группа — это игроки, сталкивающиеся с локальными проблемами, которые уже начинают сказываться на их репутации и заставляют покупателей пересматривать риски конкретного проекта.
Согласно данным агрегатора «Новостройкино», который собирает информацию о строящихся домах в Москве, проекты на рынке значительно различаются по уровню надежности. Агрегатор провел исследование и отметил, что более сложная ситуация наблюдается у Seven Suns Development, 3S Group и СЗ «Инвест Групп», где фиксируются переносы сроков. В сводной таблице рисков и прогнозов Новостройкино указывается, что у Seven Suns задержка превышает год, у 3S Group составляет от 3 до 9 месяцев, а по СЗ «Инвест Групп» задержка непредсказуема.
Крупные девелоперы массового сегмента, такие как ГК «Самолет», ПИК, «Гранель» и ФСК, агрегатор относит к группе среднего риска. Средний срок задержки у этих застройщиков составляют 2–4 месяца, 3–6 месяцев (при передаче ключей), около 3 месяцев и от 0 до 3 месяцев соответственно.
В категории умеренного риска Новостройкино выделяет Level Group и ГК «А101», где указаны точечные переносы сроков в пределах 3–6 месяцев, как правило, связанные с определенными проектами или подключением к инженерным сетям.
Три главных источника риска: кризис, качество и репутация
Одним из наиболее серьезных случаев можно считать Seven Suns Development. На московском рынке его уже не рассматривают как застройщика с задержками, а как пример того, как девелоперский проект может стать проблемным активом. Так, по данным РИА Новости, здесь сошлись несколько негативных факторов.
«В феврале 2024 года Арбитражный суд столицы признал банкротом московскую компанию Seven Suns — ООО «Севен Санс Недвижимость Мск». В апреле 2024 года Тушинский суд арестовал владельца Seven Suns Алексея Рыжкова по уголовному делу о привлечении средств дольщиков с нарушением закона, после чего стройки девелопера были приостановлены», — сообщают РИА Новости.
Часть проектов была передана на достройку Capital Group. Один жилой комплекс уже введен в эксплуатацию, по другим сроки были изменены, при этом финансирование остается нерешенным. Для дольщиков это означает, что судьба квартиры зависит не только от темпов строительства, но и от решения правовых споров и наличия средств на завершение работ. Даже в официальных комментариях акцент уже не на строительном процессе, а на финансировании как главном узком месте.
«Достройка трех объектов осуществляется только за счет застройщика Seven Suns Development. Вопрос до сих пор не решен — денежные средства от застройщика не поступали», — прямо заявили представители технического заказчика РИА Недвижимость.
Сам девелопер, в свою очередь, объяснял срыв работ тем, что с февраля 2024 года его счета и имущество находятся под арестом. При этом по некоторым объектам степень готовности была высокой, но это не помогло быстро завершить их. Впоследствии, как сообщает «Коммерсантъ» (18+), сроки завершения ряда проектов были перенесены.
«У компании есть еще ряд строящихся объектов в Подмосковье и Санкт-Петербурге, по которым имеются обязательства перед дольщиками. В основном эти объекты реализуются с банком «Дом.РФ» с использованием эскроу-счетов, что в любом случае на 100% защищает денежные средства дольщиков. В марте 2024 года «Дом.РФ» приостановил финансирование этих проектов, и компанией было принято вынужденное решение по продаже данных проектов другим застройщикам. Но даже сейчас это невозможно сделать из-за уголовного дела вокруг ЖК „Сказочный лес“», — рассказал владелец девелоперской компании Алексей Рыжков «Коммерсанту».
Совсем иную модель риска демонстрирует СЗ «Инвест Групп», реализующий ЖК «КИТ» в Мытищах. Здесь нет федеральных масштабов проблем Seven Suns, однако локальные проекты особенно чувствительны для покупателей, так как один неудачный объект фактически формирует всю репутацию компании. По собранным отзывам создается впечатление, что основное напряжение возникает уже после покупки — на этапе приемки, ремонта и проживания. Встречаются комментарии, в которых жильцы недовольны шумоизоляцией, окнами, вентиляцией, лифтами, инженерными решениями, а также работой управляющей компании.
При этом негатив покупателей не сосредоточен на одной-двух бытовых претензиях, а касается общего ощущения несоответствия ожидаемого и реального уровня продукта.
«Из плюсов в нашем ЖК быстро можно доехать до Москвы, рядом станции метро, много торговых центров и продуктовых магазинов, но в наше время доставка решает многие вопросы. Из минусов — отсутствие шумоизоляции, квартира на 21 этаже, а лифт медленный, внутренний двор маленький. ЖК позиционируется как бизнес-класс, но до этого уровня явно не дотягивает. Как говорится, скупой платит дважды, придется менять в следующем году», — делится своим мнением в отзывах один из собственников.
История ГК «Гранель» выглядит иначе. Это крупный игрок массового сегмента, и поэтому к нему выше ожидания. Формально речь не идет о катастрофическом сценарии, так как дома строятся, компания сохраняет свои позиции на рынке, а задержки чаще объясняются техническими причинами. Однако именно у таких девелоперов особенно заметен накопительный эффект негатива. Если по различным проектам и в разное время будут повторяться одни и те же жалобы — на благоустройство, лифты, отделку, инженерные системы, неработающие домофоны, разрушенную плитку, затянутое устранение дефектов и слабую реакцию управляющих компаний, — это постепенно превратится в набор локальных проблем.
В отзывах упоминаются тонкие стены, слышимость «через этаж», наблюдаются вопросы к плитке, лифтам, ожиданию ключей и обещаниям менеджеров, исполнение которых не всегда соответствует ожиданиям на практике. Для массового сегмента это типичный, но от этого не менее болезненный сценарий. Дом вводится в эксплуатацию, но покупатель получает не тот продукт, который ожидал увидеть.
Стоит ли верить бренду?
На этом фоне становится особенно очевидным, почему даже крупнейшие застройщики перестали восприниматься как абсолютно безопасный выбор. Да, вероятность того, что ПИК, «Самолет» или ФСК полностью не завершат проект, по данным аналитики агрегатора, значительно ниже, чем у проблемных игроков. Однако сам масштаб бизнеса создает свои слабые места. У «Самолета» риск может быть связан в первую очередь с быстрым увеличением объемов, что может привести к задержкам в отделке и передаче ключей. У ПИК уязвимым выглядит этап приемки, и корпуса могут формально быть завершены вовремя, но есть вероятность, что фактическое заселение сдвинется из-за замечаний к чистовой отделке. У «Гранели» задержки чаще укладываются в один квартал и объясняются разрешительной документацией, но в случае сочетания переносов и претензий по качеству ситуация может стать чувствительной. У ФСК в целом ситуация более стабильна, хотя по отдельным «наследственным» проектам также есть информация о сбоях. Это уже не красная зона, но и не та надежность, к которой рынок привык автоматически относить крупные имена.
Формально просрочка даже на один день уже считается нарушением сроков по ДДУ. Но на практике рынок давно выработал собственную шкалу, и задержка до трех месяцев обычно воспринимается как техническая, связанная с получением разрешения на ввод или процедурой передачи. Если срок превышает полгода, это уже становится сигналом о системных проблемах. Именно поэтому в 2026 году покупатели все чаще обращают внимание не на рекламные обещания и не на бренд, а на динамику конкретного корпуса.
Источник
