Бизнес #Недвижимость Москвы и области StolicaMedia 
10:20 Бизнес #Недвижимость Москвы и области недвижимость
Фото: Евгений Кулешов, ИА PrimaMedia.ru StolicaMedia Написать автору Нашли опечатку? Ctrl+Enter Определены районы Москвы с наибольшим снижением цен на вторичное жилье
StolicaMedia, 9 апреля. Ситуация на рынке новостроек в Москве в 2026 году претерпела значительные изменения. В связи с высокой стоимостью ипотеки, увеличением цен на строительные материалы и дефицитом рабочей силы люди стали более внимательными при выборе застройщика. Доверие к обещаниям стало снижаться — теперь важнее, как компания осуществляет строительство. Некоторые из них оказываются в судебных разбирательствах и замораживают проекты, другие постоянно переносят сроки, а третьи сдают дома с недостатками и проблемами. Таким образом, выбор квартиры в Москве и Подмосковье сегодня уже не сводится лишь к цене и расположению, а также учитывает риски. ИА StolicaMedia провело анализ ситуации на рынке недвижимости.
Рынок больше не прощает ошибок
Строительный сектор столицы изменился за последние два года. Если раньше задержки ввода объектов часто объясняли сбоями в логистике, колебаниями цен на материалы и последствиями внешних ограничений, то к 2026 году стало ясно, что проблема глубже. На первый план вышли нехватка кадров на стройках, проблемы с подрядчиками, сложности в согласовании процедур и падение управляемости проектов у компаний, которые слишком быстро увеличивали объемы.
Поэтому рынок всё больше делится на три уровня риска. В первую группу входят девелоперы, у которых перенос сроков является признаком системного кризиса. Во второй — крупные массовые компании, способные завершить строительство, но не всегда соблюдающие график и обеспечивающие безболезненную передачу квартир. В третьей — игроки, у которых проблемы имеют локальный характер, но уже негативно сказываются на репутации и заставляют покупателей заново оценивать риски конкретного проекта.
Согласно данным агрегатора «Новостройкино», который собирает информацию о строящихся домах в Москве, проекты на рынке заметно различаются по степени надежности. Агрегатор провел исследование и пришел к выводу, что более сложная ситуация наблюдается у Seven Suns Development, 3S Group и СЗ «Инвест Групп» — в исследовании отмечаются переносы сроков. Так, в сводной таблице рисков и прогнозов «Новостройкино» указано, что у Seven Suns средняя задержка превышает год, у 3S Group составляет от 3 до 9 месяцев, а у СЗ «Инвест Групп» задержка непредсказуема.
Крупные девелоперы массового сегмента — ГК «Самолет», ПИК, «Гранель» и ФСК агрегатор относит к группе среднего риска. Средний срок задержки у застройщиков агрегатор оценивает как 2–4 месяца, 3–6 месяцев (ключи), ~ 3 месяца и 0–3 месяца соответственно.
В категории умеренного риска «Новостройкино» выделяет Level Group и ГК «А101», где агрегатор ссылается на отдельные переносы сроков в пределах 3–6 месяцев, как правило, связанные с конкретными проектами или подключением к инженерным сетям.
Три главных источника риска: кризис, качество и репутация
Одним из самых тяжелых случаев можно считать Seven Suns Development. На московском рынке его рассматривают уже не как застройщика с задержками, а как пример того, как девелоперский проект может стать проблемным активом. Так, по данным РИА Новости, здесь сошлись сразу несколько негативных факторов.
«В феврале 2024 года Арбитражный суд столицы признал банкротом московскую структуру Seven Suns — ООО «Севен Санс Недвижимость Мск». В апреле 2024 года Тушинский суд столицы арестовал владельца Seven Suns Алексея Рыжкова по уголовному делу о привлечении средств дольщиков с нарушением закона, после чего стройки девелопера были заморожены», — сообщают РИА Новости.
Часть проектов передали на достройку Capital Group. Один жилой комплекс уже введен, по другим сроки сдвинуты, при этом финансирование остается неурегулированным. Для дольщика это означает, что судьба квартиры зависит не только от темпов строительства, но и от того, будут ли разрешены правовые споры и появятся ли средства на завершение работ. Даже в официальных комментариях уже речь идет не о ритме строительства, а о финансировании как главном узком месте.
«Достройка трех объектов осуществляется исключительно за счет застройщика Seven Suns Development. Вопрос до сих пор не решен — денежные средства от застройщика не поступали», — прямо заявляли представители технического заказчика РИА Недвижимость.
Сам девелопер, в свою очередь, объяснял срыв работ тем, что с февраля 2024 года под арестом находятся счета и имущество компании. При этом по отдельным объектам степень готовности была высокой, но и это не позволило быстро довести их до ввода. Впоследствии, как сообщает «Коммерсантъ» (18+), сроки завершения ряда проектов были сдвинуты.
«У компании есть еще ряд строящихся объектов в Подмосковье и Санкт-Петербурге, по которым есть обязательства перед дольщиками. В основном эти объекты реализуются с банком «Дом.РФ» с использованием эскроу-счетов, что на 100% защищает денежные средства дольщиков. В марте 2024 года «Дом.РФ» приостановил финансирование этих проектов, и компанией было принято вынужденное решение о продаже данных проектов другим девелоперам. Но и сейчас это невозможно сделать в рамках уголовного дела вокруг ЖК „Сказочный лес“», — рассказал владелец девелоперской компании Алексей Рыжков «Коммерсанту».
Совершенно иную модель риска демонстрирует СЗ «Инвест Групп», реализующий ЖК «КИТ» в Мытищах. Здесь нет масштабных проблем, как у Seven Suns, однако локальные проекты особенно чувствительны для покупателей, поскольку один неудачный объект фактически формирует всю репутацию компании. По собранным отзывам складывается впечатление, что основное напряжение возникает уже после покупки — на этапе приемки, ремонта и проживания. Встречаются комментарии, в которых жильцы не довольны шумоизоляцией, окнами, вентиляцией, лифтами, инженерными решениями, а также работой управляющей компании.
При этом негатив покупателей не сосредоточен на одной-двух бытовых проблемах, а касается общего ощущения несоответствия ожидаемого и реального качества продукта.
«Из плюсов в нашем ЖК быстро можно добраться до Москвы, рядом станции метро, много торговых центров и продуктовых магазинов, но в наше время есть доставка, поэтому если бы их не было, это не было бы большой проблемой. Из минусов — шумоизоляция отсутствует, квартира на 21 этаже, а лифт медленный, внутренний двор небольшой. ЖК заявлен как бизнес-класс, но до бизнеса явно не дотягивает. Как говорится, скупой платит дважды, придется менять в следующем году», — делится своим мнением один из собственников в отзывах.
История ГК «Гранель» выглядит иначе. Это крупный игрок в массовом сегменте, и именно поэтому к нему предъявляются более высокие ожидания. Формально речь не идет о катастрофическом сценарии, потому что дома строятся, компания сохраняет свои позиции на рынке, а задержки чаще объясняются техническими причинами. Однако именно у таких девелоперов особенно заметен накопительный эффект негатива. Если по различным проектам и в разное время будут повторяться одни и те же жалобы — на благоустройство, лифты, отделку, инженерные системы, неработающие домофоны, разрушенную плитку, затянутое устранение дефектов и слабую реакцию управляющих компаний — это постепенно превратится в набор локальных проблем.
В отзывах упоминаются тонкие стены, слышимость «через этаж», возникают вопросы к плитке, лифтам, ожиданию ключей и несоответствию обещаний менеджеров реальности. Для массового сегмента это типичный, но от этого не менее болезненный сценарий. Дом вводится, но покупатель получает не тот продукт, который ожидал увидеть.
Стоит ли верить бренду?
На этом фоне особенно заметно, почему даже крупнейшие застройщики перестали восприниматься как безусловно безопасный выбор. Да, вероятность того, что ПИК, «Самолет» или ФСК полностью не достроят проект, по данным анализа агрегатора, значительно ниже, чем у проблемных игроков. Однако сам масштаб бизнеса создает свои слабые места. У «Самолета» риск может быть связан прежде всего с быстрым увеличением объемов, и отделка и передача ключей с определенной вероятностью могут не поспевать за темпами расширения. У ПИК уязвимым выглядит этап приемки, и корпуса могут быть формально завершены вовремя, но есть вероятность, что фактическое заселение сдвинется из-за замечаний к чистовой отделке. У «Гранели» задержки чаще укладываются в один квартал и объясняются разрешительной документацией, но в случае сочетания переносов и претензий по качеству ситуация может стать чувствительной. У ФСК в целом картина стабильнее, хотя по некоторым «наследственным» проектам также существуют сведения о сбоях. Это уже не красная зона, но и не та надежность, которую рынок привык автоматически приписывать крупным именам.
Формально просрочка даже на один день уже считается нарушением срока по ДДУ. Но на практике рынок давно выработал собственную шкалу, и задержка до трех месяцев обычно воспринимается как техническая, связанная с получением разрешения на ввод или процедурой передачи. Если срок превышает полгода, это уже воспринимается как сигнал о системных проблемах. Именно поэтому покупатели в 2026 году всё чаще обращают внимание не на рекламные обещания и не на бренд, а на динамику конкретного корпуса.
Источник
