StolicaMedia 
10:20 Бизнес #Недвижимость Москвы и области недвижимость
Фото: Евгений Кулешов, ИА PrimaMedia.ru StolicaMedia Написать автору Нашли опечатку? Ctrl+Enter В Москве определены районы с наибольшим снижением цен на вторичное жилье
StolicaMedia, 9 апреля. Сектор новостроек в Москве в 2026 году значительно изменился. Вследствие высокой стоимости ипотеки, роста строительных цен и нехватки рабочей силы люди стали более избирательными в выборе застройщика. Верить обещаниям стало труднее — теперь важнее, как компании на самом деле ведут строительство. Некоторые из них оказываются в судебных разбирательствах и приостанавливают стройки, другие постоянно откладывают сроки, третьи сдают квартиры с недоработками и проблемами. Таким образом, выбор жилья в Москве и Подмосковье сегодня — это уже не только вопрос цены и местоположения, но и рисков. ИА StolicaMedia проанализировало ситуацию на рынке строительства недвижимости.
Рынок больше не терпит ошибок
Столичный строительный сектор за последние два года претерпел заметные изменения. Если ранее задержки в введении объектов часто объясняли сбоями в логистике, колебаниями цен на материалы и последствиями внешних ограничений, то к 2026 году стало ясно, что проблема носит более глубокий характер. На передний план вышли нехватка рабочей силы на стройках, перебои в работе подрядчиков, сложности с согласованием процессов и падение управляемости проектов у компаний, которые слишком быстро увеличивали объемы.
По этой причине рынок все больше делится на три уровня риска. В первую группу входят девелоперы, у которых перенос сроков является признаком системного кризиса. Во второй — крупные массовые компании, способные завершить строительство, но не всегда укладывающиеся в график и обеспечивающие безболезненную передачу квартир. В третьей — участники, которые сталкиваются с локальными проблемами, но это уже негативно сказывается на их репутации и заставляет покупателей переосмысливать риски конкретного проекта.
Согласно данным агрегатора «Новостройкино», который собирает информацию о строящихся домах в Москве, проекты на рынке значительно различаются по уровню надежности. Агрегатор провел исследование и высказал мнение, что более сложная ситуация наблюдается у Seven Suns Development, 3S Group и СЗ «Инвест Групп» — в исследовании упоминаются случаи переноса сроков. Так, в сводной таблице рисков и прогнозов Новостройкино указано, что у Seven Suns средняя задержка превышает год, у 3S Group составляет от 3 до 9 месяцев, а у СЗ «Инвест Групп» средняя задержка непредсказуема.
Крупные девелоперы массового сегмента — ГК «Самолет», ПИК, «Гранель» и ФСК агрегатор относит к группе среднего риска. Средний срок задержки у застройщиков агрегатор оценивает как 2–4 месяца, 3–6 месяцев (ключи), ~ 3 месяца и 0–3 месяца соответственно.
В категории умеренного риска Новостройкино выделяет Level Group и ГК «А101», где агрегатор упоминает о точечных переносах сроков в пределах 3–6 месяцев, как правило, связанных с отдельными проектами или подключением к инженерным сетям.
Три ключевых источника риска: кризис, качество и репутация
Одним из наиболее серьезных случаев можно считать Seven Suns Development. На московском рынке на него уже не смотрят как на застройщика с задержками, а как на пример того, как девелоперский проект может оказаться в категории проблемных активов. Так, по данным РИА Новости, здесь сошлись сразу несколько негативных факторов.
«В феврале 2024 года Арбитражный суд столицы признал банкротом московскую структуру Seven Suns — ООО «Севен Санс Недвижимость Мск». В апреле 2024 года Тушинский суд столицы арестовал владельца Seven Suns Алексея Рыжкова по уголовному делу о привлечении денег дольщиков с нарушением закона, после чего стройки девелопера были приостановлены,» — сообщают РИА Новости.
Часть проектов была передана на достройку Capital Group. Один жилой комплекс уже введен в эксплуатацию, по другим сроки сдвинуты, при этом финансирование остается неурегулированным. Для дольщика это означает, что судьба квартиры определяется уже не тем, насколько активно идет строительство, а тем, будут ли решены правовые споры и появятся ли средства на завершение работ. Даже в официальных комментариях речь шла уже не о темпах строительства, а о финансировании как главном узком месте.
«Достройка трех объектов осуществляется только за счет застройщика Seven Suns Development. Вопрос до сих пор не решен — денежные средства от застройщика не поступали,» — прямо заявляли представители технического заказчика РИА Недвижимость.
Сам девелопер, в свою очередь, объяснял срыв работ тем, что с февраля 2024 года под арестом находятся счета и имущество компании. При этом по отдельным объектам степень готовности была высокой, но и это не позволило быстро довести их до ввода. В дальнейшем, как сообщает «Коммерсантъ» (18+), сроки завершения ряда проектов были сдвинуты.
«У компании есть еще несколько строящихся объектов в Подмосковье и Санкт-Петербурге, по которым есть обязательства перед дольщиками. В основном эти объекты реализуются с банком «Дом.РФ» с использованием эскроу-счетов, что в любом случае на 100% защищает денежные средства дольщиков. В марте 2024 года «Дом.РФ» приостановил финансирование этих проектов, и компании было принято вынужденное решение по продаже данных проектов другим девелоперам. Но и сейчас это невозможно сделать в рамках уголовного дела вокруг ЖК „Сказочный лес“,» — рассказал владелец девелоперской компании Алексей Рыжков «Коммерсанту».
Совершенно иную модель риска демонстрирует СЗ «Инвест Групп», реализующий ЖК «КИТ» в Мытищах. Здесь нет федерального масштаба проблем Seven Suns, однако локальные проекты особенно чувствительны для покупателей, так как один неудачный объект фактически формирует всю репутацию компании. По собранным отзывам складывается впечатление, что основное напряжение возникает уже после покупки — на этапе приемки, ремонта и проживания. Встречаются комментарии, в которых жильцы недовольны шумоизоляцией, окнами, вентиляцией, лифтами, инженерными решениями, а также работой управляющей компании.
При этом негатив покупателей не сводится к одной-двум бытовым претензиям, а касается общего ощущения несоответствия ожидаемого и реального уровня продукта.
«Из плюсов в нашем ЖК быстро можно добраться до Москвы, рядом станции метро, много торговых центров и продуктовых магазинов, но в наше время есть доставка, поэтому, если бы их не было, это было бы беда. Из минусов — шумоизоляция отсутствует, квартира на 21 этаже, а лифт медленный, внутренний двор небольшой. ЖК заявлен как бизнес-класс, но до бизнеса явно не дотягивает. Как говорится, скупой платит дважды, придется менять в следующем году,» — делится своим мнением в отзывах один из собственников.
История ГК «Гранель» выглядит иначе. Это крупный игрок массового сегмента, и именно поэтому к нему выше ожидания. Формально речь не идет о катастрофическом сценарии, поскольку дома строятся, компания удерживает свои позиции на рынке, а задержки чаще описываются как технические. Однако именно у таких девелоперов особенно заметен накопительный эффект негатива. Если по различным проектам и в разное время будут повторяться одни и те же жалобы — на благоустройство, лифты, отделку, инженерные системы, неработающие домофоны, разрушенную плитку, затянутое устранение дефектов и слабую реакцию управляющих компаний — это постепенно станет набором локальных проблем.
В отзывах упоминается о тонких стенах, слышимости «через этаж», возникают вопросы к плитке, лифтам, ожиданию ключей и обещаниям менеджеров, исполнение которых не всегда соответствует ожиданиям. Для массового сегмента это типичный, но от этого не менее болезненный сценарий. Дом вводится в эксплуатацию, но покупатель получает не тот продукт, который ожидал увидеть.
Стоит ли доверять бренду?
На этом фоне особенно очевидно, почему даже крупнейшие застройщики перестали восприниматься как безусловно безопасный выбор. Да, вероятность того, что ПИК, «Самолет» или ФСК полностью не достроят проект, по данным аналитики агрегатора, несопоставимо ниже, чем у проблемных игроков. Однако сам масштаб бизнеса создает свои слабые места. У «Самолета» риск может быть связан прежде всего с быстрым увеличением объемов, и отделка и передача ключей с определенной долей вероятности могут не поспевать за темпами роста. У ПИК уязвимым выглядит этап приемки, и корпуса могут быть формально завершены вовремя, но есть вероятность, что фактическое заселение сдвинется из-за замечаний к чистовой отделке. У «Гранели» задержки чаще укладываются в один квартал и объясняются разрешительной документацией, но в случае сочетания переносов и претензий по качеству ситуация может стать чувствительной. У ФСК картина в целом стабильнее, хотя по отдельным «наследственным» проектам также существует информация о сбоях. Это уже не красная зона, но и не та надежность, которую рынок привык автоматически приписывать крупным именам.
Формально просрочка даже на один день уже считается нарушением срока по ДДУ. Но на практике рынок давно выработал собственную шкалу, и задержка до трех месяцев обычно воспринимается как техническая, связанная с получением разрешения на ввод или процедурой передачи. Если срок превышает полгода, это уже воспринимается как сигнал о системных проблемах. Именно поэтому покупатели в 2026 году все чаще обращают внимание не на рекламные обещания и не на бренд, а на динамику конкретного корпуса.
Источник
