Эксперт о сокращении льготных программ, росте цен, неожиданных трендах, мошенничестве и цифровизации Общество Недвижимость в Иркутске. Главное #Важно всем знать 
Сара Вениаминова 07:20 Общество Недвижимость в Иркутске. Главное #Важно всем знать Боль квадратного метра: что скрывает рынок недвижимости Иркутской области
Фото: Юлия Матреницкая, ИА AmurMedia.ru Сара Вениаминова Написать автору Нашли опечатку? Ctrl+Enter «Несладкая правда жизни»: старейшая сеть кондитерских закрывается в Иркутске спустя 66 лет
IrkutskMedia, 7 апреля. Увеличение цен на жильё, сокращение льготных ипотечных программ и высокие процентные ставки значительно сказались на спросе со стороны покупателей в Иркутской области. Чтобы понять текущие процессы на рынке недвижимости Приангарья и на что стоит ориентироваться покупателям, корреспондент редакции побеседовал с генеральным директором иркутского отделения сервиса квартирных решений «Самолёт Плюс» Виталием Чарковым. Эксперт поделился мнениями о рыночных тенденциях, способах покупки, цифровизации и влиянии искусственного интеллекта.
Цены достигают рекордов, а ипотека становится дорогой
— Виталий Владимирович, сколько времени вы работаете в сфере недвижимости и как она изменилась за этот период?
— Я занимаюсь недвижимостью около восьми лет, из которых пять лет управляю собственным агентством. За это время рынок претерпел значительные изменения, особенно в последние пять лет — колебания цен в значительной степени связаны с внешними обстоятельствами.
Ранее наблюдалось резкое повышение ключевой ставки, что отразилось на покупательной способности. Для понимания, 70% сделок осуществляется через ипотеку. Из-за значительного роста ключевой ставки кредитные продукты стали недоступны для большинства граждан из-за высоких ипотечных платежей.
В настоящее время рынок недвижимости более-менее стабилизируется, ключевая ставка начинает снижаться. Тем не менее, люди продолжают приобретать недвижимость, у молодых семей такая потребность всегда присутствует.
— Минстрой установил нормативную стоимость квадратного метра в Иркутской области на уровне 122 999 рублей, в то время как, согласно данным Иркутскстата, фактическая цена на рынке достигает 160 тысяч. Как вы оцениваете текущую ценовую политику на рынке жилья региона?
— Если говорить об Иркутске, то цены действительно превышают средние по области. За квадратный метр вторичного жилья цены начинаются примерно с 160 тысяч рублей и могут достигать 400 тысяч в сегменте бизнес-класса новостроек.
Средняя стоимость по нашим данным составляет около 180 тысяч за квадратный метр.
Разница в ценах объясняется различиями между первичным и вторичным рынком, а также многообразием районов города и характеристиками конкретных объектов. В целом рынок остаётся активным, несмотря на высокие ценовые показатели.
— Иркутская область продолжает оставаться одним из самых дорогих регионов Сибири по стоимости жилья. В чем причина этого?
На стоимость жилья влияет сразу несколько факторов. Фото: Автор: Александр Ратников, ИА PrimaMedia
— На стоимость жилья воздействует множество факторов. Регион отличается сложными климатическими условиями: зима холодная, лето жаркое — это требует соответствующего качества строительства. Кроме этого, Иркутская область находится в сейсмоактивной зоне, поэтому дома должны быть построены с учётом этой характеристики.
Высокие цены также обусловлены себестоимостью строительства: растут затраты на материалы, транспортировку и логистику. Иркутск — это агломерация, сюда мигрируют жители из северных районов и других регионов, что создает дополнительный спрос.
Особенный рост цен на жильё наблюдался после пандемии COVID‑19, когда люди начали активно интересоваться загородной недвижимостью. В целом сегодня цены растут под воздействием инфляции и удорожания строительных материалов.
Первичное жильё против вторичного: кто в выигрыше
— Существует ли сейчас заметный разрыв между ценами на первичное и вторичное жильё? Стало ли сложнее продать «вторичку» и переехать в новое жильё?
Существенная разница в ценах «первички» и «вторички» ранее существовала, это наблюдалось по всей стране. Люди занимались перекупкой: они приобретали квартиры в новостройках на этапе строительства, когда цена квадратного метра была низкой, а затем после ввода дома в эксплуатацию перепродавали по более высокой цене, получая прибыль в 30–40%. Таким образом, происходило искусственное завышение стоимости квадратного метра на первичном рынке. С этой ситуацией в стране начали бороться, и результаты уже видны. Цены на новостройки и вторичное жилье, можно сказать, выровнялись.
Покупатели выбирают либо новостройку, либо вторичное жильё в зависимости от своих предпочтений: кто-то не хочет заниматься ремонтом, а кто-то предпочитает проверенные старые дома. В среднем стоимость квадратного метра сопоставима, и продажа вторичного жилья для покупки нового стала немного сложнее.
— Как сейчас распределяется спрос между первичным и вторичным жильём? Есть ли различия в интересе к квартирам и загородным домам? Как соотносятся цены на квартиру и дом?
— В настоящее время спрос примерно равномерно делится между первичным и вторичным жильём, что зависит от предпочтений покупателей и времени года. Например, весной наблюдается рост интереса к загородным домам — люди рассматривают дачи и строительство загородных домов. Однако квартиры также активно покупаются.
Средняя цена как квартиры, так и дома на вторичном рынке составляет около 9 миллионов рублей, но дом часто оказывается более выгодным вариантом, поскольку включает земельный участок и больше площади. Выбор между квартирой и домом зависит от предпочтений покупателя: кто-то ищет удобства городской жизни, а кто-то — простор загородного проживания.
— В каких районах Иркутска сейчас чаще всего покупают жильё? Есть ли районы с менее активным спросом? Какой район самый дорогой?
— Покупают жильё во всех районах города — всё зависит от бюджета и потребностей клиента. В Иркутске нет «мертвых» районов: спрос имеется повсеместно, просто ценовые категории различаются.
Самым дорогим районом является Октябрьский. Это обусловлено его престижным расположением, развитой инфраструктурой, прекрасными видами и экологической ситуацией, новым качественным жильём, хорошей транспортной доступностью и высоким спросом.
— Увеличение ввода жилья более чем на 20%, рост цен и снижение числа сделок — это признаки стагнации, кризиса или нормальной перестройки рынка?
— Я полагаю, что это скорее выравнивание и стабилизация рынка. Ранее наблюдались резкие колебания цен на новостройки и изменения ключевой ставки, что временно влияло на покупательскую способность. Новый фонд жилья необходим, поскольку старый фонд устаревает — есть дома, построенные в 30–50-х годах, которые вскоре могут быть признаны аварийными. Новые квартиры дают возможность молодым семьям воспользоваться льготными программами, такими как семейная ипотека. Если новых квадратных метров не будет, стагнация возможна, но в настоящее время при активном строительстве рынок функционирует нормально.
Кто готов тратить миллионы
Основные покупатели — молодые семьи 30–35 лет с детьми до 6 лет и многодетные семьи. Фото: Илья Аверьянов, ИА PrimaMedia.ru
— Кто сегодня приобретает жильё в Иркутской области при текущем уровне цен? Как изменился профиль покупателя за последние годы?
— Основными покупателями являются молодые семьи в возрасте 30–35 лет с детьми до 6 лет и многодетные семьи — они чаще всего обращаются к новостройкам. На загородную недвижимость смотрят более зрелые покупатели среднего возраста. Вторичное жильё приобретают как молодые, так и представители среднего возраста.
Многие покупатели — это рабочий класс, официально трудоустроенные граждане, которые могут подтвердить свой доход для получения ипотеки. Простая ипотека без подтверждения дохода сегодня практически недоступна — банки тщательно проверяют документы.
Интересно, что среди молодых покупателей есть категория, которая не слишком беспокоится о процентных ставках и долговой нагрузке. У них есть необходимость в жилье, и они готовы приобретать квартиру даже по повышенной ставке, не акцентируя внимания на каждом проценте.
— Какие инструменты покупки сейчас наиболее популярны: рассрочки, траншевые платежи, скидки от застройщиков? Появились ли новые механизмы, которые реально работают?
— На рынке доступны несколько дополнительных инструментов покупки. Застройщики предлагают рассрочки, субсидированные ипотечные продукты и скидки — но это индивидуально и зависит от конкретного жилого комплекса и застройщика.
Самой востребованной программой сегодня является семейная ипотека. Мы помогаем клиентам получить одобрение по этой программе и выбрать оптимальный объект, не ограничиваясь конкретным комплексом.
Новые механики появляются, но пока их немного и они действуют выборочно. С точки зрения массового рынка, ключевым остаётся сочетание классической ипотеки, семейных льгот и в некоторых случаях рассрочек.
Как избежать потерь от «сомнительного» застройщика
— Насколько распространены мошеннические схемы на рынке и есть ли проблема «чёрных риелторов»?
— Мы подходим к сделкам очень внимательно. Тщательно проверяем объекты и покупателей — если видим риски с правом собственности или финансовой состоятельностью, сделку не осуществляем и ищем альтернативные варианты. Сотрудничаем с банками и нотариусами, что дополнительно повышает уровень безопасности.
Мы подходим к сделкам очень аккуратно. Фото: Дмитрий Осипчук, ИА PrimaMedia.ru
Что касается «чёрных риелторов», то это явление осталось в основном в 90-х и начале 2000-х. В настоящее время таких практик почти нет. Мы стараемся предотвращать любые мошеннические схемы на уровне проверки и прозрачной работы с документами.
— Возможно ли на законодательном уровне повысить доверие к риелторам и создать механизмы, которые позволят клиентам безопасно работать со специалистами?
— Да, такой законопроект уже разработан. Каждый специалист получит уникальный идентификатор и лицензию. Без неё он не сможет предоставлять риелторские услуги.
Кроме того, планируется создание реестра специалистов и агентств недвижимости, где будет представлена информация о лицензиях, аккредитации, отзывах и возможных рисках. Это позволит клиенту видеть, что риелтор работает официально и безопасно, а не просто через «частные объявления» на платформах.
Официальное регулирование и лицензирование сделают рынок прозрачным и повысят доверие к профессии.
— Существует ли проблема обманутых дольщиков и как сегодня можно защитить себя при покупке жилья?
— Как мне кажется, это проблема осталась в прошлом. В настоящее время ситуация полностью регулируется государством. Прежде чем застройщик начнёт строительство, он обязан получить разрешение и пройти экспертизу.
Все застройщики аккредитованы, средства покупателей теперь переводятся на эскроу-счета и выплачиваются только после ввода дома в эксплуатацию. Это защищает права покупателей: если у застройщика возникают финансовые трудности, средства возвращаются клиенту или дом достраивается другим подрядчиком.
Чтобы защитить себя от недобросовестного застройщика, необходимо:
- Проверять разрешение на строительство — любой застройщик обязан получить официальное разрешение и пройти экспертизу проекта;
- Проверять аккредитацию застройщика — убедиться, что компания официально зарегистрирована, использует эскроу-счета и соблюдает требования законодательства;
- Использовать безопасные механизмы оплаты — деньги передаются через эскроу-счета и доходят до застройщика только после ввода дома в эксплуатацию;
- Оценивать репутацию застройщика — смотреть, какие объекты он строил ранее, были ли проблемы с вводом в эксплуатацию;
- Обращать внимание на сроки и качество строительства — задержки до 3-6 месяцев допустимы, а жильё должно соответствовать современным стандартам, в том числе по материалам и технологии строительства;
- Проверять район и инфраструктуру — наличие детских садов, школ, клиник, транспортной доступности, а также геологические и экологические особенности территории.
Все эти меры помогут минимизировать риски, выбрать надёжного застройщика и сделать покупку безопасной.
«Человеку нужен человек»
— Как цифровизация влияет на рынок: какую роль начинают играть нейросети в подборе и продаже жилья? Ожидать ли в ближайшем будущем появления ИИ-агента по недвижимости?
Тема интересная. Искусственный интеллект мы в основном используем в маркетинге. Фото: Kandinsky 5.0 (12+)
— Это действительно интересная тема. Искусственный интеллект в основном применяется в маркетинге и для поддержки специалистов — например, у нас есть нейроассистент на сайте, который фильтрует объекты по запросам: район, цена, площадь, количество комнат и так далее. Он анализирует разные площадки и предлагает подходящие варианты риелтору, но не заменяет человека.
Полноценного ИИ-агента, который мог бы безопасно провести сделку и проконсультировать клиента, пока нет и, на мой взгляд, не будет в ближайшее время. Покупка недвижимости — это значительная сделка, связанная с эмоциями и доверительными отношениями, как говорится, человеку нужен человек.
Покупать или ждать?
— Самый главный вопрос, я думаю, для многих: стоит ли сейчас приобретать недвижимость в Иркутской области?
— Определённо, да. Мы всегда советуем ориентироваться на свои потребности, а не на тревожные новости о возможных падениях рынка. Если есть необходимость в жилье — его стоит приобретать. Рынок недвижимости стабилен: строятся новостройки, экономика развивается, цены постепенно растут. Ожидать резкого снижения стоимости квадратного метра или обвала рынка не следует.
Для тех, кто планирует жить в Иркутской области или инвестировать в жильё, сейчас — подходящее время для покупки.
Источник
